Hans Pars en Ardy Wingens van WonenBreburg.
Hans Pars en Ardy Wingens van WonenBreburg. (Foto: Wijnand Nijs)

De transformatie van De Heuvel als voorbeeld voor Breda

  Economie

BREDA - De bloemenwinkel van Van Gurp, een pizzeria in een bouwkeet, een tijdelijke fietsenwinkel en een pinautomaat. Dat was zo’n beetje het winkelaanbod aan het Dr Struyckenplein in 2010. Dat plein is onherkenbaar vernieuwd. De huidige winkels vieren momenteel hun vijfjarig bestaan. Bestuursvoorzitter Hans Pars en woonconsulent Ardy Wingens over de lange adem van wijkontwikkeling en de wil om te bouwen.


De opknapbeurt voor de Heuvel begon achttien jaar geleden. Toen stelde de gemeente het wijkontwikkelingsplan voor de wijk vast. Het moest de verloedering van de buurt keren. WonenBreburg sloopte én sloopt slechte naoorlogse bouw. Nieuwbouw kwam ervoor in de plaats en daarmee een grotere variatie van aanbod in huur en koop. Van 70 procent sociale huur, is het nu vijftig procent. “Vooral ook op verzoek van de buurt”, benadrukt Hans Pars.

Koopwoningen voor kinderen
“Wij kregen te horen van de bewoners dat zij ook graag koopwoningen in de wijk wilden, zodat hun kinderen in de wijk zouden kunnen blijven wonen”, licht hij toe. In het kantoortje aan het Planciusplein vertelt hij samen met woonconsulent Ardy Wingens over de ontwikkelingen in de wijk. Een vergelijkbaar proces met het traject dat nu loopt in Hoge Vucht. Ook daar vinden bewoners het aanbod eenzijdig, zoals dat ooit in de Heuvel het geval was.

In noord, aan de Frankenthalerstraat, daar kunnen honderden woningen gebouwd worden, waaronder zeker 100 sociale woningen

Het kantoortje aan het Planciusplein, naast de Theesalon, is er over een paar maanden niet meer. Dan zijn ook deze woningen verdwenen. De Roggeveenstraat, Hudsonstraat en dus het Planciusplein zijn dan gesloopt. In totaal zijn er dan 300 appartementen verdwenen. Zelf wil WonenBreburg er zo’n 100 sociale huurappartementen nieuw terug bouwen, de rest van de grond gaat WonenBreburg verkopen aan ontwikkelaars ten behoeve van middeldure huur en koopwoningen. “Met de verkoop van de grond bekostigen wij weer de nieuwbouw van andere, sociale, huurwoningen.” Precies om die reden verkoopt WonenBreburg ook een van de drie torens bij de Sculpturen, een complex met hoofdzakelijk dure huurappartementen.

Variatie
De variatie in aanbod is niet altijd meteen zichtbaar, zoals in de woontoren op het Dr Struyckenplein. “Om en om is er een verdieping vrije sector en een verdieping sociale huur”, wijst Wingens aan. Boven de Jumbo is een flink deel sociale huur. “Het heeft de wijk echter veranderd, dit is het kloppend hart geworden, waar dat ooit het Nolensplein was. Bewoners wonen dicht op de voorzieningen. ”


De woontoren op het Dr Struyckenplein kent om en om sociale huur en vrije sector. foto Wijnand Nijs
De woontoren op het Dr Struyckenplein kent om en om sociale huur en vrije sector. foto Wijnand Nijs

Aan de andere kant van het Dokter Struyckenplein aan de Montessoristraat heeft WonenBreburg vanuit de wijkvisie al eerder woningen gesloopt om ruimte te bieden voor 78 koopwoningen. In de tijd waar de roep om betaalbare woningen groot is, klinkt dan vaak de roep om toch ook sociale huur terug te bouwen. Maar zo werkt dat niet, meent Pars. “Het begint met een ontwikkelvisie en een visie op de omgeving, waar het heen moet met de wijk. Dat geldt ook voor Hoge Vucht.” Wingens vult aan: “Een woonvisie in praktijk neerzetten kost tijd, 5 jaar is niets. Je moet een lange adem hebben.”

Steen voor steen
In de straten achter het Planciusplein is de sloper bezig. Dat gaat haast steen voor steen. “Circulaire sloop”, zegt Wingens. “Bijvoorbeeld de dakpannen zijn nog opnieuw te gebruiken.” Dat er op deze schaal gesloopt wordt in Breda waardoor er op rigoureuze wijze kan worden ingegrepen in de samenstelling van de wijk, is uniek in Breda. “Dat is elders in de stad veel moeilijker”, geeft Pars aan. “In Hoge Vucht zou je wellicht kleine toevoegingen van woningen kunnen doen.”

De wens tot aanpassingen van wijken én de ambitie om de komende jaren flink te gaan bouwen schuurt soms. De verleiding is om alleen te kijken naar alleen de locaties waar gebouwd kan worden. “Maar je moet altijd  moet ook kijken wat een buurt nodig heeft”, geeft Pars aan, verwijzend naar het wijkontwikkelingsplan zoals dat voor de Heuvel in 2001 werd opgesteld.


Sloop in de Heuvel gaat haast steen voor steen. foto Wijnand Nijs
Sloop in de Heuvel gaat haast steen voor steen. foto Wijnand Nijs

Samen met bewoners
Dat gebeurde in de aanloop naar 2001 in de Heuvel samen met de bewoners. “Er was toen een hele actieve buurtraad, die sprak namens de buurtbewoners”, weet Wingens. De wens om verandering ontstond hier ook vanuit de wijk. Die zag de Heuvel afglijden in de jaren 80 en 90. “De wijkraad heeft toen aan de bel getrokken, de gemeente heeft dat opgepikt, samen met de bewoners, die zich toen flink hebben laten horen.”  

In zo’n proces houden gemeente en de corporaties zicht op de lange termijn. “Voor bewoners is dat soms wat lastiger.” Vandaar dat overleg belangrijk is, geeft de woonconsulent aan. “Destijds zijn er veel wijktafels geweest.”

Lef
Het college sprak uit in vier jaar tijd 6000 woningen te willen bijbouwen. 1200 sociale woningen, 1800 middeldure woningen en 3000 overige huizen. Is de titel Lef uit het collegeakkoord terug te zien in de stad? “Het gas zit er wel op bij het college”, ziet de bestuursvoorzitter. “De gemeente heeft een volledige inventarisatie van alle nieuwbouwmogelijkheden gemaakt en is nu bezig tot een selectie van nieuwbouwlocaties te komen.”

Frankenthalerstraat
Nu moet er gebouwd worden. Wat dat betreft is er een maar. “De gemeente heeft zelf niet veel grondposities en ook de corporaties niet. We zijn dus erg afhankelijk van marktpartijen” WonenBreburg heeft wel een grote locatie. “In noord, aan de Frankenthalerstraat, daar kunnen honderden woningen gebouwd worden, waaronder zeker 100 sociale woningen. We zouden daar graag snel aan de slag gaan”, geeft hij aan. “We zijn daarover al lang in gesprek met de gemeente. Binnenkort komt daarover duidelijkheid.”

Momenteel zijn de corporaties samen met de gemeente en de huurdersvertegenwoordigers in gesprek over de prestatieafspraken voor de periode 2019-2023. Behalve over wonen en zorg, veiligheid en verduurzaming gaat dit ook over de afspraken omtrent de 1200 sociale nieuwbouwwoningen. Om te zorgen dat er voor iedere doelgroep voldoende nieuwe woningen komen, moet de gemeente scherp opletten, stelt Pars.

Betaalbaar wonen
Het is tot nu toe gebruikelijk om in bestemmingsplannen een eis van minimaal 20% sociale huur op te nemen. Hiermee kan een ontwikkelaar nog steeds een huurprijs van 720 euro hanteren, legt hij uit. “Maar als een commerciële verhuurder dan als inkomenseis 4,5 keer de huur vraagt, dan kom je alleen in aanmerking voor zo’n woning als je zo’n 45.000 euro verdient. Dan is het geen sociale huur meer.” Zijn conclusie: “Maak als gemeente effectievere afspraken met ontwikkelaars zodat er echte sociale huurwoningen bijkomen. Eigenlijk hetzelfde als wat nodig is om middeldure huurwoningen gerealiseerd te krijgen met een huurprijs tot 850 euro voor de middeldure doelgroep met een inkomen tussen 38.000 en 45.000 euro. Dan gaat het echt om betaalbaar wonen.”



De Sculpturen, een van de toevoegingen aan de Heuvel de laatste tien jaar. foto Wijnand Nijs

Aandacht voor bestaande wijken
Inmiddels is het wijkontwikkelingsplan voor de Heuvel bijna geheel uitgevoerd. “In 2022 verwacht ik”, schetst Wingens. “Hier aan het Planciusplein zou in 2021 gebouwd kunnen worden.” Het is illustratief voor de lange adem die gemeente, bewoners en corporaties moeten hebben bij stadsontwikkeling.

“De vele nieuwbouwlocaties zijn behoorlijk uniek voor een stad als Breda”, verwijst Pars naar de toekomst. “Onder meer in de Spoorzone, het Havengebied en de Gasthuisvelden kunnen prachtige woonmilieus ontstaan. Het is een geweldige kans, en tegelijkertijd is het zaak aandacht te houden voor wat er in de bestaande wijken moet gebeuren.”



Het Dr Struyckenplein in de Heuvel, anno 2019. foto Wijnand Nijs



FOTOSERIES







NIEUWSBRIEF


Blijf op de hoogte van het lokale nieuws uit jouw regio met onze dagelijkse nieuwsbrief