Vierhonderd woningen en ruimte voor cultuur: Dit zijn de plannen voor het Koepel District

BREDA - Het is een project van lange adem: De herontwikkeling van het Koepel District. Donderdag werd een mijlpaal in het project bereikt. Aan omwonenden kon de concept ontwikkelvisie voor het gebied gepresenteerd worden. Daarmee werden de eerste concrete beelden van hoe de ontwikkelaars de toekomst van de Koepel voor zich zien duidelijk. Opvallend zijn de 400 nieuwe woningen, waarvan 200 in het in het oog springende Oculus-gebouw met binnentuin. En de voormalige gevangenis krijgt in de plannen een cultuurfunctie. 

In het indrukwekkende voormalig gerechtsgebouw aan de Kloosterlaan lopen Lauranne Snick (directeur acquisitie VDD) en Eva Ros (vastgoedontwikkelaar Being) trots langs de grote borden met daarop de ambitieuze plannen voor het Koepel District. Al jarenlang werken eigenaren VDD Project Development en Being aan de plannen voor het gebied vol erfgoed. Want naast de voormalige Koepelgevangenis omvat Koepel District ook het Poortgebouw, het Gerechtsgebouw, de Directeurswoningen, het Dienstgebouw, de Vrouwengevangenis en de Kapel. Het behoud van dat erfgoed is een belangrijke pijler voor de ontwikkelaars. Tegelijkertijd zal er met nieuwbouw ook veel worden toegevoegd aan het gebied. 

Tekst gaat verder onder de afbeelding.

 © OMA.

Cultuur in de Koepelgevangenis

De Koepelgevangenis is voor Snick en Ros zonder twijfel het pronkstuk van het gebied. “De Koepelgevangenis is met zijn enorme breedte en hoogte adembenemend. Het gevoel dat je krijgt wanneer je daar binnenloopt, willen we dan ook behouden”, legt Snick uit. De voormalige gevangenis zal dan ook niet worden volgebouwd, maar een toekomst krijgen als culturele ruimte. Koepel Kontemporary is de huidige naam van het plan. Kunst en innovatie is wat er centraal moet staan. De oude gevangenis zal ruimte bieden aan digital art, tentoonstellingen en congressen. “Je kunt het zien als een kunsthal, maar het wordt meer dan dat. De 205 cellen bieden ruimte voor ateliers en werkruimtes. Er zal altijd iets te doen zijn; we zetten echt in op beleving”, aldus Ros. 

Wonen in nieuwbouw en erfgoed

Het Koepel District moet plaats gaan bieden aan zo’n 400 woningen. De helft daarvan zal gelegen zijn in het nieuw te bouwen Oculus-gebouw. Dat opvallende vierkante gebouw is ontworpen als een soort mal van de Koepelgevangenis en biedt bewoners dus een grote binnentuin. Verder zal er gewoond kunnen worden in nieuwbouwwoningen in complexen genaamd Vrouwe Justitia (grenzend aan de voormalige rechtbank), de Bar en enkele nieuwe stadswoningen. Ook worden woningen gecreëerd in de Directeurswoningen aan de Kloosterlaan en in het voormalige Gerechtsgebouw. 

Circa de helft van de woningen zal vrije sector zijn en een grootte hebben van meer dan 65 vierkante meter. De andere helft van de woningen valt in het middensegment of sociale koop. De concept ontwikkelvisie voldoet daarmee dus niet aan de 30-40-30 verdeling die Breda in nieuwbouwprojecten eist: 30 procent sociale huur, 40 procent middensegment en 30 procent vrije sector. “Die verdeling kan ook stadsbreed worden bekeken. Het is dus mogelijk dat deze plannen groen licht krijgen, omdat bijvoorbeeld bij een ander project verhoudingsgewijs meer woningen in het lagere segment worden toegevoegd”, legt Ros uit. Ze benadrukt bovendien de complexiteit van de herontwikkeling van het met erfgoed gevulde Koepel District. “Om onze plannen, met dus onder andere een culturele invulling voor de gevangenis en het herstellen van het erfgoed, financieel rendabel te maken is een bepaald programma nodig.”

Het hoogste gebouw van het Koepel district wordt met zo’n 11 verdiepingen appartementencomplex Vrouwe Justitia van zo’n 55 meter hoog. Daarna zal de Koepelgevangenis zelf (ruim 37 meter) het hoogste gebouw van het gebied blijven. 

Horeca en detailhandel

De Kapel op het terrein krijgt een bestemming als horeca. En ook in het nieuw te bouwen complex ‘de Bar’ komt ruimte voor horeca. “Die ruimte voor horeca is belangrijk, maar zal zeker niet de boventoon voeren. Het Koepel District moet geen horecagebied worden. We willen op deze locatie echt een toevoeging zijn aan de omgeving. Het is niet de bedoeling om te concurreren met de binnenstad”, aldus Ros. 

Kantoren en detailhandel zullen plaats krijgen in de ‘plint’ (de begane grond, red) van de nieuwbouwcomplexen. 

De openstelling van het Koepel District

De Koepel is één van de meest herkenbare monumenten van Breda. Maar ruim 140 jaar lang kwam bijna geen enkele inwoner er ooit binnen de muren van het terrein. En ook in de huidige invulling als opvanglocatie voor vluchtelingen en ruimte voor ondernemers voelt het gebied voor veel Bredanaars nog steeds gesloten aan. Daar moet verandering in komen. Het openstellen van het Koepel District is een belangrijk onderdeel van de plannen van VDD en Being. “Het voordeel van hoogbouw is dat we veel ruimte behouden voor groen. Het Koepel District wordt een toegankelijke plek voor omwonenden en een fijne leefomgeving voor de toekomstige bewoners”, aldus Snick. 

Aan de zijde van het Chasséveld komt het Koepel Park. Via een onderdoorgang is het voor wandelaars straks mogelijk om een ronde te wandelen om de voormalige gevangenis en het Poortgebouw heen. Achter het voormalige gerechtsgebouw komt een waterplein als speelplek en ontmoetingsplek. En ook de binnentuin in het Oculus-gebouw zal vrij toegankelijk worden. 

Tekst gaat verder onder de afbeelding

De plattegrond,  © OMA

Parkeren en ontsluiting

Om te voldoen aan de parkeernorm van de gemeente Breda wordt een dubbele, ondergrondse parking gemaakt. Het terrein van het Koepel District zelf zal autoluw zijn. De ontsluiting van het gebied staat ingetekend aan de Rijngraafstraat.

Planning

De concept ontwikkelvisie is donderdag gepresenteerd aan de gemeenteraad en aan omwonenden. Het is nu aan het college om een haalbaarheidsbesluit te nemen. Ook zal de input uit de buurt zoveel mogelijk worden meegenomen in de verdere uitwerking van de plannen. 

Wanneer de schop in de grond zal kunnen, is nog niet zeker. Dat zal onder andere afhankelijk zijn van hoe het vergunningentraject en de buurtparticipatie verloopt. Maar VDD en Being hopen de start van de bouw te kunnen vieren in 2028.

Lauranne Snick en Eva Ros - Foto Hanneke Marcelis