Wonen boven winkels: kan Breda meer halen uit bestaande panden?

Wie door de winkelstraat loopt ziet vaak vooral de etalages, terrassen en voordeuren op straatniveau. Ook daarboven ligt nog een heel mooie, maar vaak stille kans. Boven winkels, horeca en andere bedrijfspanden staan regelmatig etages leeg, of worden ze nauwelijks gebruikt. De woningdruk blijft hoog, dus de vraag groeit of bestaande panden niet slimmer benut kunnen worden. Het idee is bovendien niet nieuw. In Breda werd al eerder gesproken over het omvormen van lege etages boven winkels tot woningen. D66 noemde dat destijds ‘laaghangend fruit’ en wilde weten hoeveel leegstaande bovenverdiepingen er in de stad beschikbaar zijn. En, minstens zo belangrijk, wat pandeigenaren en vastgoedfinanciers tegenhoudt om hier meer werk van te maken. 

Landelijk 50.000 bovenverdiepingen leeg
Ook landelijk is de vraag relevant. Uit ING-onderzoek blijkt bijvoorbeeld dat er in Nederland ongeveer 50.000 bovenverdiepingen leegstaan. Toch komt wonen boven winkels maar moeizaam van de grond. Het lijkt eenvoudig om leegstaande ruimte te transformeren tot woningen, maar in de praktijk is het ingewikkelder. Een bovenverdieping geschikt maken voor bewoning vraagt om meer dan een lik verf en een keukenblok. Er moet een veilige toegang zijn, bijvoorbeeld via een eigen voordeur of gedeelde entree. Zowel brandveiligheid, geluid, installaties en isolatie spelen belangrijke rollen. Daarnaast krijgen ontwikkelaars te maken met parkeernormen, splitsing van eigendom en de snelheid waarmee financieringen beschikbaar zijn. 

Toekomstbestendig transformeren
Het kan heel aantrekkelijk zijn om ruimte boven winkels te transformeren tot woningen. Het zorgt voor meer gebruik van bestaande ruimte en voor extra leven in de binnenstad. Daarnaast draagt het zelfs bij aan meer sociale veiligheid, buiten winkeltijden. De pandeigenaren en gemeenten helpen om panden toekomstbestendiger te maken, nu winkelgebieden lijken te veranderen. Vertrouwen op verkoopmeters is niet altijd meer voldoende. Het wordt steeds logischer om gemengd gebruik toe te staan. Met beneden ruimte voor winkels, horeca of dienstverlening. En boven de ruimte om te wonen. 

Transformeren met flexibele financiering
Bij Pearl Capital merken ze dat het zelfs bij goede plannen in de praktijk vaak lastig blijkt. Vanwege trage financiering, of een gebrek aan flexibiliteit. Als projectontwikkelaars plannen maken om vastgoed te financieren hebben ze daar snelheid en flexibiliteit voor nodig. Een kans doet zich voor, zij moeten die kunnen grijpen en er snel mee aan de slag kunnen. Daar valt een wereld te winnen, zowel in Breda in de binnenstad als op veel andere plekken in Nederland. Met flexibele en kortlopende financiering tot aan verkoop of definitieve financiering komen gemaakte plannen veel sneller van de grond. Bijvoorbeeld om een deel van de 50.000 beschikbare bovenverdiepingen geschikt te maken voor bewoning.